Daně a nemovitosti – co je nutné vědět při koupi a prodeji nemovitosti – daň z příjmu, daň z nemovitých věcí – a zrušená daň z nabytí nemovitých věcí

Zorientovat se v daních spojených s koupí a prodejem nemovitostí může být náročné, pokusím se v tomto článku vysvětlit základní informace, které je určitě potřeba k daním vědět.

Je však nutné, abych zdůraznila, že pro přesné informace a vhodnou daňovou optimalizaci vždy doporučuji oslovit daňového poradce.

1.

DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ

• Byla zrušena a už se na nově koupené nemovitosti nevztahuje.

Zákon č. 386/2020 Sb. zrušil daň z nabytí nemovitých věcí, která činila 4 % z kupní ceny nemovitosti. Tento zákon nabyl účinnosti 26. září 2020.

2.

DAŇ Z PŘÍJMU

Daň z příjmu je důležitá pro vlastníky nemovitostí, zejména pokud se rozhodnou svou nemovitost prodat. Příjem z prodeje nemovitosti totiž může podléhat dani z příjmu.

To znamená, že pokud prodejem získáte zisk (tedy příjem, který je vyšší než náklady na pořízení a údržbu nemovitosti), stát po vás může chtít daň z této částky.

Existují ale situace, kdy lze být od této daně osvobozen. Například pokud jste nemovitost vlastnili určitou dobu nebo v ní měli bydliště po dobu alespoň dvou let, můžete být od povinnosti platit daň z příjmu osvobozeni.

Kdy můžete být osvobozeni od daně z příjmu při prodeji nemovitosti?

PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI JE DŮLEŽITÉ MÍT NA PAMĚTI ČASOVÝ TEST

1) Délka vlastnictví nemovitosti (5 nebo 10 let)

Délka doby, po kterou nemovitost vlastníte, hraje důležitou otázku.

• Pokud jste nemovitost získali po 1. lednu 2021, můžete být od daně osvobozeni, pokud nemovitost vlastníte alespoň 10 let. Tato změna vychází z novely Zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmů, platné od tohoto data.
• Nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 podléhají kratší době pro osvobození. U nich je třeba nemovitost vlastnit po dobu minimálně 5 let, což stanovuje Zákon č. 386/2020 Sb.

JSOU VŠACH I DALŠÍ VÝJIMKY

2) Trvalé bydliště po dobu nejméně 2 let

Další možností, jak být osvobozeni od daně, je vlastnit nemovitost po dobu nejméně 2 let a mít v ní bydliště bezprostředně před prodejem. To znamená, že pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky, opakuji – bezprostředně před prodejem, nemusíte při jejím prodeji daň z příjmu platit.

Možnosti, jak prokázat dvouleté bydlení:

1. Výpisy z účtu: Platby za energie, vodu, internet a další služby spojené s provozem domácnosti, které probíhaly pravidelně, mohou být dobrým důkazem, že jste v nemovitosti skutečně bydleli.
2. Poštovní doručování: Pokud jste na danou adresu pravidelně dostávali poštu, může to rovněž sloužit jako potvrzení vašeho bydlení. Důkazy mohou zahrnovat třeba výpisy z banky, faktury nebo dopisy od úřadů zasílané na adresu nemovitosti.
3. Čestné prohlášení sousedů: Můžete požádat sousedy, aby písemně potvrdili, že jste na dané adrese bydleli. Toto čestné prohlášení může být užitečné pro případné úřední potvrzení, že jste tam opravdu žili.
4. Dokumenty spojené s adresou: Může se jednat například o registraci vozidla, zdravotní pojištění nebo další úřední dokumenty, které uvádějí adresu nemovitosti jako vaše místo pobytu.
5. Údaje od správy budovy nebo bytového družstva (pokud jde o byt v družstevním vlastnictví): Záznamy o vaší přítomnosti nebo potvrzení o využívání prostor mohou být dalším důkazem.

Tyto důkazy pomáhají finančnímu úřadu potvrdit, že jste v nemovitosti skutečně bydleli po požadovanou dobu, a díky tomu můžete využít výjimku z daně z příjmu při prodeji.

3) Použití výtěžku z prodeje na pořízení nové bytové potřeby

Pokud prostředky získané z prodeje nemovitosti použijete na zajištění nové bytové potřeby, můžete být rovněž od daně osvobozeni. Zákon uvádí, že peníze z prodeje je nutné využít na novou bytovou potřebu (dle § 4b Zákona o dani z příjmu) nejpozději do konce následujícího roku po roce, kdy jste příjem z prodeje obdrželi.

3.

DAŇ Z NEMOVITOSTI

Daň z nemovitosti (přesněji daň z nemovitých věcí) je pravidelná daň, kterou platí vlastníci nemovitostí v České republice. Tato daň zahrnuje daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek (bytových nebo nebytových prostor).

Příjem z této daně jde přímo do rozpočtu obce, kde se nemovitost nachází, a slouží k financování místních projektů, například údržby silnic, parků nebo dalších veřejných prostor.

Kdo musí daň platit?

Daň z nemovitosti je povinen platit každý, kdo vlastní pozemek, byt, rodinný dům nebo jiný zdanitelný objekt, a to na základě stavu vlastnictví k 1. lednu daného roku.

To znamená, že pokud jste se stali vlastníkem nemovitosti v průběhu předchozího roku, budete ji muset zdanit od 1. ledna následujícího roku.