Rozhodování o tom, kdo se stane vaším nájemníkem, mi občas připomíná pokerovou hru. Někdy je zapotřebí strategie, jindy odvaha riskovat, ale především schopnost číst správně druhou stranu – potenciálního nájemníka a vyhnout se tak zbytečným komplikacím.
Výhra v podobě ideálního nájemníka vám rozhodně ušetří mnoho starostí. Naopak, špatná volba může vést k finančním ztrátám a zbytečnému stresu.
Jak tedy hrát tuto „hru“, aby vám přinesla vítězství? Zkusím nyní předat pár bodů, na které se já zaměřuji, když svým klientům pomáhám zprostředkovat nájemníka na jejich nemovitost.
1. Pravidla hry: Co od nájemníka očekáváte?
Podobně jako v pokeru, i zde je důležité mít předem stanovená pravidla, která vás budou při výběru vést.
V inzerátu jasně uveďte všechny podmínky a specifikace bytu – od detailů o domově samotném až po případná omezení týkající se domácích mazlíčků, kouření nebo platby za energie. Potenciální nájemníci tak budou hned vědět, zda je tento pronájem pro ně vhodný, a ušetříte si zbytečné rozhovory s lidmi, kteří vaše podmínky nesplňují.
2. První dojem: Blafuje, nebo je upřímný?
Stejně jako v pokeru může první dojem velmi ovlivnit vaše další rozhodování. Někdy se zdá, že nájemník je naprosto ideální, ale i ti nejsympatičtější mohou někdy „blafovat“. Jeho úsměv a příjemné vystupování jsou jen jednou stránkou mince.
V této fázi je důležité si na potenciálního nájemníka posvítit, především pokud jde o jeho platební morálku. Nebojte se klást otázky ohledně jeho zaměstnání a příjmů, případně si vyžádejte potvrzení o výši platu. Pokud máte pochybnosti, můžete si také vyžádat reference od předchozích pronajímatelů. Díky tomu lépe poznáte, zda je tento člověk upřímný, nebo jen „hledá výhru“ na váš účet.
3. Předcházejte problémům: Transparentnost je váš partner
Často se stává, že pronajímatelé v inzerátech opomenou drobné detaily, které mohou později způsobit problémy. Transparentnost je proto při pronájmu velmi důležitá. I menší nedostatky, jako mírná vlhkost či hlučnější soused mohou být důležité. Pokud tyto informace potenciálním nájemníkům sdělíte předem, předejdete pozdějšímu nedorozumění a zvýšíte šanci na oboustrannou spokojenost.
Navíc, pokud zájemce při komunikaci projeví zájem a zeptá se na konkrétní detaily, vždy odpovídejte poctivě. Vytvoříte tím základ pro důvěryhodný vztah a otevřenou komunikaci.
4. Strategie ověření: „Prověřuj, ale důvěřuj“
Ověření informací je dalším krokem, který vám může ušetřit mnoho starostí. Často stačí ověřit platební historii nájemníka nebo si vyžádat kontakty na předchozí pronajímatele. Ačkoli to může znít jako zdlouhavý proces, takové kroky vám pomohou odhalit případné problémy dříve, než s daným člověkem uzavřete smlouvu.
Dále můžete projít online databáze, jako jsou registr exekucí nebo insolvenční rejstřík, což vám může pomoci odhalit případné problémy s finančními závazky.
5. Nebojte se odmítnout: Je lepší chvíli čekat než litovat
Někdy je lákavé přijmout hned prvního zájemce, který se zdá příjemný. Nicméně není špatné dát si na výběru záležet a projít si více kandidátů.
6. Uzavírání smlouvy: Nastavení hranic a pravidel
Smlouva je základním dokumentem, který definuje povinnosti a práva obou stran. Dobře zpracovaná smlouva může eliminovat potenciální problémy a vytvořit bezpečné zázemí pro obě strany.
Závěrem bych řekla: Důsledná příprava a trpělivost přinášejí ovoce
Výběr správného nájemníka je krokem k úspěšnému a bezproblémovému pronájmu. I když tento proces může vyžadovat čas a trpělivost, dobře provedený výběr vám ušetří spoustu starostí.
A pokud vám náhodou výběr nájemníka připomíná pokerovou hru, z mé zkušenosti mohu říct, že správná strategie a opatrnost jsou v tomto případě stejně důležité jako dobré karty.
NEZAPOMEŇTE NA NÁJEMNÍ SMLOUVU!
Nájemní smlouva je nejen dokumentem, který formalizuje vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, ale také nástrojem, který předchází sporům!
Díky jasně stanoveným pravidlům, povinnostem a právům může smlouva zajistit oběma stranám spokojený nájemní vztah a OBOUSTRANNĚ VYHRÁT. Ujistěte se, že je smlouva vždy kompletní, konkrétní a srozumitelná pro všechny zúčastněné – jen tak vytvoří základ pro dlouhodobě úspěšnou spolupráci.
1. Identifikace smluvních stran
Základním prvkem nájemní smlouvy je identifikace všech stran. Měla by obsahovat:
- Úplné jméno a datum narození či IČO (u právnické osoby) každé ze stran,
- Trvalou adresu nebo sídlo společnosti,
- Kontaktní údaje (například telefonní číslo nebo e-mail),
- Pokud je pronajímatel právnická osoba, je vhodné uvést také jméno osoby oprávněné za ni jednat.
Správná identifikace je důležitá pro právní jistotu a také pro případné budoucí právní spory.
2. Popis pronajímané nemovitosti
Každá smlouva by měla obsahovat podrobný popis nemovitosti. To zahrnuje:
- Adresa nemovitosti,
- Velikost a dispozice bytu či domu (například 2+kk),
- Příslušenství (sklep, garáž, balkon),
- Vybavení – detailní popis nábytku, spotřebičů nebo jiného zařízení, které je součástí pronájmu.
3. Výše nájemného a způsob platby
Jedním z nejdůležitějších bodů je výše nájemného a podmínky platby:
- Výše měsíčního nájemného,
- Splatnost nájemného – například do 5. dne v měsíci,
- Způsob platby – bankovní převod, v hotovosti apod.,
- Účetní údaje pro platbu (v případě bankovního převodu),
- Případné sankce za pozdní platby (např. smluvní pokuty za prodlení).
Kromě nájemného může smlouva obsahovat i další finanční závazky, jako jsou poplatky za služby a energie, které nájemce hradí buď samostatně, nebo přes pronajímatele.
4. Délka nájmu a jeho ukončení
Další zásadní částí smlouvy je specifikace doby nájmu:
- Doba nájmu – určete, zda jde o nájem na dobu určitou (s uvedením termínu začátku a konce nájmu) nebo na dobu neurčitou,
- Podmínky ukončení smlouvy – v případě nájmu na dobu určitou specifikujte, zda může být smlouva prodloužena,
- Výpovědní lhůta – podmínky a délka výpovědní lhůty, kterou musí obě strany dodržet, pokud chtějí nájem ukončit.
Výpovědní lhůta je důležitá pro obě strany, protože jim dává čas na nalezení náhradního bydlení nebo na hledání nového nájemníka.
5. Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele
Tato část stanoví, jaké jsou povinnosti a práva obou stran v průběhu nájemního vztahu:
- Povinnosti nájemce – zahrnují například péči o pronajatý majetek, pravidelnou údržbu, hlášení závad nebo omezení týkající se chovu zvířat či kouření,
- Povinnosti pronajímatele – zahrnují zajištění základní funkčnosti bytu, nutné opravy a údržbu, kterou nájemník nemůže provést sám.
Přesné stanovení povinností snižuje riziko nedorozumění a vytváří oběma stranám jasná očekávání.
6. Kauce (jistina)
Kauce slouží jako záruka pro pronajímatele v případě škod nebo neplacení nájmu:
- Výše kauce – obvykle odpovídá jednomu až třem měsíčním nájmům,
- Podmínky vrácení kauce – stanovte, za jakých podmínek bude kauce vrácena, např. po odečtení nákladů na opravy či nedoplatky,
- Termín pro vrácení kauce po skončení nájmu.
Kauce poskytuje jistotu pronajímateli a pomáhá pokrýt případné finanční náklady spojené s ukončením nájemního vztahu.
7. Práva na užívání bytu třetími osobami
V některých případech nájemníci chtějí umožnit přístup do bytu jiným osobám, například pro krátkodobé ubytování. Proto je vhodné zahrnout:
- Podmínky pro přijímání návštěv – na jak dlouho, aby se nejednalo o člena domácnosti
- Podnájem – zda je možné byt dále pronajmout jiným osobám a za jakých podmínek.
Určení těchto pravidel může zabránit situacím, kdy nájemník využívá byt komerčně, což může narušovat klid ostatních obyvatel.
8. Omezení a zákazy
V některých případech může pronajímatel stanovit specifická pravidla, například:
- chov zvířat
( Podle českého občanského zákoníku má nájemce právo chovat v pronajatém bytě zvíře, pokud tím nezpůsobuje pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Toto právo je zakotveno v § 2258 občanského zákoníku, který uvádí:
„Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.“ ) - kouření v bytě,
- atd.
Tyto body mohou zvýšit ochranu nemovitosti a zajistit pohodové soužití v domě.
9. Další podmínky
Nájemní smlouva může zahrnovat také různé specifické podmínky, které jsou důležité pro konkrétní pronájem:
- Inventář – seznam vybavení a nábytku, které je součástí nájmu a jehož stav by měl být předán v zápise,
- Smluvní pokuty – například za neoprávněnou podnájemní činnost či nedodržení pravidel.
- atd.
10. Přílohy a předávací protokol
Součástí smlouvy by měl být předávací protokol – dokument, který popisuje stav nemovitosti v době předání nájemci. Tato příloha může obsahovat:
- Fotodokumentaci,
- Stav počítadel energií,
- Přehled o stavu zařízení a vybavení bytu.
Předávací protokol slouží jako doklad o stavu bytu při předání a usnadňuje řešení případných sporů při ukončení nájmu.
Pokud zrovna pronájem řešíte a nejste si jistí, jak na to, vyplatí se mít po ruce odborníka, který vám pomůže celý proces zvládnout bez stresu a s větší jistotou.
